鸡年刚开始，房地产企业融资渠道频添“紧箍咒”，发债融资、股权融资、抵押销售纷纷被限，海外融资成本高企;与此同时，曾经被认为是降低房价的“利器”房地产税再次进入人们的视野。一时间，不少人开始着急了，2017年楼市拐点是否真的来了?

党媒：指望房地产税让房价大降，恐怕是想多了

2月16日，人民日报微信公号“侠客岛”发布文章《解局：房地产税真的要来了吗?》，文中称，即使相关立法能够奇迹般地火速通过，房地产税顺利开征，在以供求关系为主导因素的房地产市场上，此税有利于楼市挤泡沫，减少投机，稳定市场，但指望它带来房价大降，恐怕也是想多了。

文章还表示，房地产税的草案还在艰难的起草阶段。从已试点数年的重庆、上海来看，无论是对高端存量征收，还是对增量征收，由于涉及人群有限，对房价的影响几乎可以忽略不计。从试点来看，对地方财政贡献微小，想让房地产税承担大任道阻且长。

在房产税征收对房价的影响上，新供给经济学研究院首任院长、首席经济学家贾康近日表示，不能说房地产税这一因素决定了房价。房地产税必须和土地制度、住房制度、投融资制度一起综合考虑。而且因为新房、二手房和租房三大块构成了整体房地产市场。在房产刚性需求占据市场主导的今天，由于房地产税的征收而可能释放出来的一点存量房产，真的不足以起到降低房价的作用。

房企5大融资渠道受限

2017年房地产融资突上“紧箍咒”。发债融资、股权融资、抵押销售纷纷被限，房企融资渠道被明显封锁。业内人士表示，房企融资收紧对抑制热点地区的房价过快增长有积极影响。首先从规范上市企业再融资、收紧公司债、加强审核开发贷等一系列措施来看，房地产融资渠道正在全面收紧，以注重抑制资产泡沫和防范系统性金融风险。

房企公司债：继续收紧

2月16日，A股上市公司金隅股份公告称将发行公司债，一度媒体误认为监管层放行房企公司债。随后有业内人士表示，金隅股份发行的公司债只是建材类公司债，不是房地产类企业发行公司债。实际情况是，监管层仍在受理房地产公司债申请，但迄今仍未有住宅类地产公司债放行。

而在此前的两年，公司债一直是房地产行业的重要融资工具。据Wind资讯不完全统计，房企公司债自2015年起出现了“井喷式”增长，当年累计发债规模近4300亿元，是2014年的27倍还多;2016年全年发债规模为7918亿元，较2015年增长86.13%。

而从2016年8月开始，房企公司债发行规模持续萎缩。截至2月17日，2017年房企累计发行5只公司债券，发行规模合计54亿元，与去年同期的1336.6亿元相比，骤降96%。

私募融资：禁止投向16城市

除了公司债，近期私募资产管理计划也被禁止投向住宅类地产项目。

近日，中国证券投资基金业协会研究制定了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》。该文件规定，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的私募资产管理计划，暂不予备案。

具体来说，房价上涨过快热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。

上述条款目前只涉及普通住房房地产项目融资，投资于商业地产项目，保障房等并不受影响。

海外融资：争发美元债，房企融资成本上升

在融资受阻的情况下，也有部分房企开始将融资渠道转向境外，寻求发行美元债来解决融资困境。国际金融数据服务商Dealogic的最新数据显示，2017年1月，国内房企共发行了8只美元债券，总规模约为32.7亿美元，创下了2015年以来的新高。

Dealogic数据显示，在去年10月交易所公司债遭遇“紧箍咒”后，房企12月份海外发债规模为25.7亿美元，较前一个月的14.8亿美元出现较多增长;而今年1月份的32.7亿美元发债总规模，则成为2015年2月份以来的月度发行峰值。32.7亿美元折合成人民币，约223亿元，只占去年同期国内房企发债融资规模的13.5%，却已是今年1月份国内债市房企融资额的近4倍。

光大证券在近日的一份报告中也指出，从2016年四季度起，中国房企发行美元债加速。其中首创、首开、万科、融信、碧桂园、龙光地产、中国奥园、合景泰富、旭辉控股等企业均发行了美元债。

不过受到美元加息、人民币贬值等因素影响，房企海外融资成本明显上升。中新社援引中原地产首席分析师张大伟表示，鉴于人民币贬值等压力，企业的海外融资成本也不低。数据显示，不少企业发债的年化利率超过6%，加之汇率损失，融资成本可能达到10%左右。

股权融资：定增受限，上市房企股权融资规模骤降

值得一提的是，定增作为上市公司再融资权益类融资方式之一，对上市公司无盈利能力要求，亏损企业也可申请发行，相较而言，定向增发一直是发行条件最低的股权融资方式。但是目前通过定增融资也趋于严格，今年11 月份上市公司通过定增募资总额骤减，项目审核更加严格，速度也有所放慢。Wind资讯数据显示，A股在今年1月份，仅有三家房企实施了定增，合计募资66.95亿元，较去年同期下降68.8%;且从去年10月份开始，A股上市房企定增募资规模始终在低位徘徊。

银行贷款：倾向大型国企，小型房企贷款不易

银行的开发贷成本和门槛都比较低，一般是房地产企业最为稳定和主要的融资模式，但是开发贷需要企业拿到四证(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证)之后才可以办理，而且开发贷款的额度是受抵押物价值的限制，难以满足房地产企业扩张的需求，也存在现金流错配等问题。而且银行贷款一般都倾向于大型国企。

业内人士称，销售额排名靠前的大型地产公司获得银行贷款相对容易。而停止为相关的私募资管计划备案后，小型房企的日子会更难过。

两大渠道或成2017年房企融资新动向

房企主要融资渠道不畅，是否还有其他融资渠道?招商证券首席固定收益分析师徐寒飞表示，2017年房企偿债压力渐渐显现，再融资的需求更大。今年料会有更多房企通过私募、非标、资产证券化或者其他形式融资，这也会令融资成本相应上升。

非标融资

近几年，同业业务及理财业务监管政策频繁出台，加强了对银行非标业务的约束，非标资产投资更加规范。同时，相较于银行贷款和债券融资，非标成本普遍较高，但目前仍不失为一种渠道。

ABS融资

2016年以来，华夏幸福、碧桂园、金科、融信中国、世茂集团等房企陆续以购房尾款、物业费收入、租金等作为基础资产开展资产证券化(ABS)融资，成为房企融资的新动向。

天风证券报告称，相较于房地产企业的外部融资渠道，资产证券化有比较突出的优势：发起人将自身持有的基础资产“真实出售”给SPV，能够实现风险隔离，不受净资产40%的限制且满足中小企业主体的需求，而且通过信用增级，ABS 产品能够吸引更多的投资者，同时降低发行成本。由于ABS 的核心在于底层资产，丰富的底层资产种类，也为房地产企业通过ABS融资带来广阔的发展空间。

2017年，房价会下降吗?

中泰证券分析认为，中国正处在城市化的上升阶段，向高收入国家迈进，故房价怎么调控都很难跌。此外，房地产作为一种大类资产，其价格除了受市场因素影响外，管制程度的高低对其价格产生影响十分明显。如中国房价收入比高的地区，基本集中在一二线城市，因为管制条件下一二线城市的土地供给相对于人口的流入(大城市方兴未艾)而言，是不足的。相反，三四线城市的土地同样受到管制，但人口流入量相对少(中国的城镇化已到后期)，所以，基本不存在供不应求问题，即土地管制影响房价程度较低。

他还称，中央经济工作会议提出，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落，这应该是今年房地产政策的核心目标，因为抑制泡沫的意思是不让它再涨了，“防止大起大落”的重心是在后面，即不要大跌，就是不要刺破泡沫，故今年房价要跌非常难。不过，这样调控的难度会随着时间推移会越来越大，因为全球没有一个只涨不跌的市场。只是当你希望房价跌的时候，即便加息也未必会跌;当你希望房价涨的时候，即便将利率降为负也不会涨。

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